شركة برولوجيس (PLD) يقع حاليًا في نطاقنا المحايد للتقييم. أعتقد أن هذا عادل. فيما يلي بعض العوامل التي يجب مراعاتها:
-
يتم تداول الأسهم (عند 132.05 دولارًا أمريكيًا خلال اليوم) عند 27.63x تقديرات إجماع AFFO الآجلة البالغة 4.80 دولارًا أمريكيًا. هذا هو الحد الأقصى لصناديق الاستثمار العقاري حاليا.
-
ارتفعت الأسهم بحوالي 47.8٪ فوق أدنى مستوى إغلاق لها خلال الـ 52 أسبوعًا الماضية.
-
الأسهم أقل بحوالي 7٪ من أعلى إغلاق لها خلال الـ 52 أسبوعًا الماضية (شوهد في أوائل مارس 2026).
-
يبلغ عائد الأرباح 3٪ مع توجيه بنسبة 4.9٪ تقريبًا للنمو في FFO الأساسي لكل سهم باستثناء صافي دخل الترويج هذا العام.
-
نريد أن نولي اهتماما قويا للنمو. ومع ذلك، فإننا نركز على معدلات النمو على المدى الطويل مع الاعتراف بأن معدلات النمو على المدى القصير يمكن أن يكون لها تأثير كبير على العوامل المتعددة.
-
ارتفع Prologis على طول الطريق من نطاق “الشراء القوي” الخاص بنا إلى نطاقنا “المحايد”. لدينا حاليا ص محايدتناول الطعام على PLD. (للإشارة، مقالتنا الأخيرة كانت هنا).
فيما يلي رسم بياني يوضح السعر التاريخي ومضاعفاته:
شريط
باستخدام سعر السهم أو مضاعف AFFO الآجل، رأينا أن التقييم يتحرك للأعلى قليلاً.
حققت شركة Prologis ارتفاعًا قويًا خلال العام الماضي، حيث ارتفعت الأسهم بشكل كبير خلال الـ 11 شهرًا الماضية تقريبًا. لقد أدى هذا الأداء إلى دفع التقييم إلى الأعلى ونقل تقييمنا من الشراء القوي إلى منطقتنا المحايدة. وبما أن السهم يعكس بالفعل بعض التفاؤل، يصبح من المهم تقييم أحدث نتائج التشغيل وتوقعات النمو المستمر.
Prologis الأساسية FFO ونتائج AFFO والإرشادات
نتائج برولوجيس:
-
FFO الأساسي البالغ 1.44 دولارًا يطابق التقديرات البالغة 1.44 دولارًا. وباستثناء صافي دخل الترويج، فإن 1.46 دولارًا سيتجاوز التقديرات.
-
AFFO للسهم الواحد البالغ 1.20 دولارًا يفوق التقديرات البالغة 1.15 دولارًا بمقدار 0.05 دولار.
وهنا الرسم البياني الكبير:
شريط
نحن أيضًا نتتبع الإرشادات الخاصة بـ Core FFO Ex Net Promotion Income لأنني أجد أن القيمة أكثر فائدة لتعكس أداء المحفظة العقارية:
منتدى ريت
ملاحظة: يمكننا استخدام مصطلح “صافي نفقات الترويج”. للتبسيط، أدرجه على أنه “دخل” حتى لو كانت لدينا قيمة سلبية. على مدى فترات طويلة عادة ما تكون القيمة إيجابية.
التطلع إلى عام 2026
-
وكان التقدير الإجماعي 6.13 دولارًا.
-
كان التوجيه الخاص بـ Core FFO هو 6.10 دولارًا (أقل بمقدار 03 دولارًا).
-
كانت الإرشادات الخاصة بدخل الترويج الأساسي لـ FFO Ex Net Promotion هي 6.15 دولارًا أمريكيًا (أعلى بمقدار 0.02 دولار أمريكي).
وهذا يعني أن النمو يستمر عند حوالي 5٪. وفي غياب أي صدمات سلبية، قد نرى PLD يتفوق على التوجيه الأصلي كما فعل في العام الماضي. بالنسبة لعام 2025، انتهى الأمر بنحو 1.5% فوق التوجيه الأصلي.
من المهم أيضًا تقديم إرشادات لصافي الدخل التشغيلي للمتجر نفسه. إنه أحد العوامل الرئيسية التي نأخذها في الاعتبار عند تقييم معدلات النمو على المدى الطويل وجاذبية العقارات الأساسية.
منتدى ريت
يعد هذا نموًا أسرع قليلاً في NOI النقدي مقارنة بـ PLD الذي شهدته في عام 2025.
ملاحظات عامة
المعايير الرئيسية لا تزال تبدو جيدة.
PLD
يبلغ متوسط توجيه الإشغال نقطة وسط تبلغ 95.25٪، على غرار أفضل ربع لـ PLD في عام 2025. ويتطابق هذا مع التعليقات التي صدرت في وقت سابق بكثير (منذ عدة أرباع) حول الوقت الذي كان من المتوقع أن يصل فيه الإشغال إلى النقطة المنخفضة والانتعاش الذي سنشهده على الأرجح.
إن التغير في الإيجار عند التجديدات (فروق الإيجار) آخذ في الانخفاض ولكنه لا يزال قوياً للغاية. إذا استمر هذا الاتجاه، فقد يؤدي ذلك إلى الضغط على صافي الدخل التشغيلي لنفس المتجر. لكننا ما زلنا نرى أداءً صحيًا لـ PLD.
أسعار الفائدة
مثل العديد من صناديق الاستثمار العقارية التي لها عمليات في جميع أنحاء العالم، استخدمت PLD أسعار فائدة منخفضة في أوروبا لجزء أكبر من ديونها مؤخرًا. وهذا يخفف جزءًا من الضغط الناتج عن ارتفاع أسعار الفائدة. كما أن لديهم فترة استحقاق مرجحة طويلة بشكل معقول على ديونهم تبلغ 8.5 سنوات. ومع ذلك، فإن أسعار الفائدة طويلة الأجل (مثل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات) تتجه حاليا نحو الارتفاع في الولايات المتحدة. وهذا أمر سلبي بشكل عام بالنسبة للتقييم.
على مدى الأيام القليلة الماضية، شهدنا أيضًا ارتفاع أسعار الفائدة قصيرة الأجل.
مراكز البيانات
قد نرى PLD تضع حوالي 40٪ من تطويرها الجديد في مراكز البيانات (استنادًا إلى مكالمة أرباح PLD Q4 2025).
لقد ذكرت من قبل أنه يمكن بناء مراكز البيانات بإنتاجية عالية إلى حد ما، وهو أمر جذاب للغاية. فهو يخلق تحديا محتملا في المستقبل من التنمية المفرطة، لكنه يجعلها مشاريع تنموية جذابة اليوم. لا يزال هذا جزءًا صغيرًا من محفظة PLD، لكنهم قاموا بتقييم الأراضي في محفظتهم ووجدوا العديد من الحالات حيث يمكنهم تحسين القيمة من خلال بناء مراكز البيانات (بدلاً من الصناعية). ويمكن استخدام هذا أيضًا لجذب رؤوس أموال المستثمرين إلى صناديق التطوير التي تديرها شركة Prologis. تعجبني طريقة التعرض لمراكز البيانات هذه أكثر بكثير من رغبتي في امتلاك صناديق الاستثمار العقارية لمركز البيانات. لا تزال PLD عبارة عن صندوق استثمار عقاري صناعي بأغلبية ساحقة يتمتع بميزانية عمومية كبيرة وخبرة في مجال التطوير.
توقعاتي
أنا أميل إلى الاعتقاد بأن PLD سوف يتفوق قليلاً على التوجيهات طالما أن الاقتصاد لا يخرج عن مساره. هذا جيد جدًا. إنهم يحافظون على الميزانية العمومية قوية ويحققون نموًا مطردًا بمرور الوقت. يدعم أداء المحفظة الأساسية النمو في AFFO للسهم الواحد. ومع ذلك، فقد ارتفع التقييم قليلاً. أنا لا انجذب إلى المتعددة الحالية.
مع متوسط إشغال يبلغ حوالي 95% خلال عام 2025، فإن PLD لديها مجال للنمو هناك. الإدارة رائعة في التنبؤ بالتطور العالمي ومستويات الطلب. أتوقع أنهم على حق. ومع ذلك، أجد أن التوقعات التي يقدمونها عادة ما تكون مصممة لتكون حذرة بعض الشيء، لذلك فمن غير المرجح أن يحدث شيء ما “خطأ”. تدعو الإدارة إلى زيادة إشغال المستودعات على مستوى العالم بشكل طفيف خلال العام، مع ظهور نمو في الإيجارات قرب نهاية العام.
خاتمة
AFFO للسهم الواحد يفوق التقديرات بقوة، ولكن AFFO يمكن أن يكون متقلبًا بعض الشيء بسبب توقيت النفقات الرأسمالية للصيانة. في هذه الحالة، أعتقد أن AFFO يقدم المزيد من التقلبات لـ PLD مقارنة ببعض صناديق الاستثمار العقارية غير الصناعية.
كانت التوجيهات مساوية تقريبًا للتقديرات، اعتمادًا على كيفية ضبطنا لقيمة 0.05 دولار السلبية المرتبطة بصافي دخل الترويج. أرى أن ذلك ليس قضية. لذلك لا أعتقد أن أي شيء هنا يجب أن يكون بمثابة مفاجأة إيجابية أو سلبية.
التجارة الأخيرة
أعتقد أنه من المهم الكشف عن نشاط التداول وتقديم الأدلة على الصفقات. إذا لم يتتبع المستثمرون مراكزهم، فقد ينتهي بهم الأمر ببعض الأفكار الوهمية حول أدائهم. لقد أغلقنا مؤخرًا الغالبية العظمى من مراكزنا في Prologis. تم توفير التداول للمشتركين من خلال تنبيه تجاري في الوقت الفعلي:
تسعى ألفا
لتعزيز الشفافية، أعتقد أيضًا أنه من المهم تضمين لقطات شاشة توضح تأكيد التداول. يقول بعض الناس أنه لا يوجد سبب للقيام بذلك. أفعل ذلك لسببين:
-
أخبرني العديد من المستثمرين أنه من الأسهل عليهم أن يكونوا واضحين بشأن توقعاتي عندما يمكنهم رؤية التداول.
-
ويضع بيانًا نهائيًا حول التنفيذ الفعلي. تحدث الأخطاء المطبعية. يحدث سوء التواصل. لقطة الشاشة تمنع سوء الفهم. إما أن هذه الصفقة حدثت تمامًا كما هو موضح، أو أن المحلل قام بتزييف لقطة الشاشة ويجب محاسبته.
لذلك، هنا لقطة الشاشة:
شواب
فيما يلي عوائد الأسهم التي بعتها:
منتدى ريت
