REZ ETF: تحسين الأساسيات (NYSEARCA:REZ)

أطروحة الاستثمار

صندوق iShares للعقارات السكنية والمتعددة القطاعات (NYSEARCA:REZ) تستثمر في محفظة من صناديق الاستثمار العقاري السكنية والمتعددة القطاعات في الولايات المتحدة. يركز الصندوق على صناديق الاستثمار العقارية السكنية والتخزين الذاتي والرعاية الصحية. يتقاضى الصندوق نسبة نفقات باهظة تبلغ 0.48٪. صناديق الاستثمار العقاري الأخرى مثل iShares Core US REIT ETF (USRT) يتقاضى نسبة نفقات تبلغ 0.08٪ فقط. تتمتع REZ بعائد توزيع يبلغ حوالي 2.7% وحققت متوسط ​​عائد سنوي قدره 6.6% منذ إنشائها في عام 2007. وهذا يعادل عائد إجمالي قدره 197.5%.

تعتبر محفظة REZ أقل تأثراً بالمراحل المختلفة للاقتصاد وتعتبر دفاعية بطبيعتها. ومع تراجع التضخم وانخفاض أسعار الفائدة، تحسنت أيضًا التوقعات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية السكنية والرعاية الصحية والتخزين الذاتي. لذلك، نحن متفائلون بشأن REZ ونعتقد أن REZ تستحق تصنيف شراء للمستثمرين الذين لديهم أفق استثماري طويل الأجل.

تحليل الصندوق

تخصيص القطاع: التركيز على ثلاثة قطاعات فرعية

على عكس العديد من صناديق REIT التي تتضمن مجموعة متنوعة من قطاعات REIT الفرعية المختلفة، فإن REZ أكثر بساطة. يمكن بسهولة تصنيف محفظتها إلى ثلاثة قطاعات فرعية: صناديق الاستثمار العقارية السكنية والرعاية الصحية والتخزين الذاتي. في موقع iShares الإلكتروني، قاموا بفصل صناديق الاستثمار العقاري السكنية متعددة الأسر والسكنية لعائلة واحدة كفئتين منفصلتين، ولكن في هذه المقالة، سنشير إليهما ببساطة على أنهما صناديق استثمار عقارية سكنية. ويشكل هذا القطاع الفرعي حوالي 42.8% من إجمالي المحفظة. ثاني أكبر قطاع فرعي هو صناديق الاستثمار العقارية للرعاية الصحية، والتي تتكون من حوالي 34.9٪ من إجمالي المحفظة. وأخيرًا، تتكون صناديق الاستثمار العقارية ذات التخزين الذاتي من حوالي 22.2% من إجمالي المحفظة.

المصدر: آي شيرز

على عكس العديد من صناديق الاستثمار العقاري التي تشمل قطاعات فرعية حساسة للدورة الاقتصادية مثل المكاتب والفنادق وصناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة، فإن تعرض REZ أقل حساسية لمراحل مختلفة من الاقتصاد. في حين أن أسهم REZ لا تزال تنخفض إذا انخفضت أسواق الأسهم الأوسع، يجب أن يشعر المستثمرون بالارتياح لأن معدلات إشغال صناديق الاستثمار العقارية هذه أقل تأثراً حيث لا يزال الناس بحاجة إلى العثور على مكان للعيش فيه، ولا يزال المرضى بحاجة إلى العثور على عيادات ومستشفيات لخدمات الرعاية الصحية حتى في فترات الركود الاقتصادي. وفي الأقسام الثلاثة التالية، سنناقش توقعات هذه القطاعات الفرعية الثلاثة المختلفة. سنبدأ بصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية أولاً.

يعد تحسين هامش الرعاية الصحية علامة إيجابية

مرت صناعة الرعاية الصحية بأوقات عصيبة خلال جائحة كوفيد-19 حيث قلل الناس من زياراتهم للمستشفيات والعيادات. ونتيجة لذلك، تضاءلت إيرادات العديد من مقدمي الرعاية الصحية خلال الوباء. وكما يتبين من الرسم البياني أدناه، أصبحت هوامش الربح في المستشفيات سلبية خلال الوباء. وعلى الرغم من تحسن الهوامش تدريجياً، إلا أنها لم تعد بعد إلى المستوى الذي كانت عليه قبل الوباء. أحد الأسباب الرئيسية يرجع إلى ارتفاع التضخم ونقص العمالة. ومن حسن الحظ أن التضخم قد انخفض الآن إلى حد كبير. معدل التضخم في يوليو الماضي البالغ 2.9% هو أدنى مستوى شهدناه منذ مارس 2021. ونحن واثقون من أنه مع مرور الوقت، سوف يتراجع معدل التضخم إلى هدف الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2%. في نهاية المطاف، مع تحسن هوامش صناعة الرعاية الصحية، يجب أن تشهد صناديق الاستثمار العقارية للرعاية الصحية تحسنًا في معدلات الإشغال. وهذا ينبغي أن يؤدي إلى دخل إيجار أفضل.

انخفاض المخزون السكني أمر إيجابي

في مساحة REIT السكنية، لاحظنا العديد من الاتجاهات الهامة. أولاً، لاحظنا أن مخزون المساكن في الولايات المتحدة أصبح الآن عند مستوى منخفض تاريخياً. وكما يتبين من الرسم البياني أدناه، فإن المستوى الحالي لمخزون المساكن في الولايات المتحدة يبلغ حوالي 1.3 مليون وحدة تقريبًا (انظر الخط الأزرق في الرسم البياني). وهذا هو أدنى مستوى شهدناه على الأقل خلال العقود الأربعة الماضية. بالإضافة إلى ذلك، فإن عمليات بدء الإسكان في الولايات المتحدة هي أيضًا عند أدنى مستوى دوري منذ بداية الوباء في عام 2020. وهذا يعني أن الإمدادات المستقبلية من المرجح أن تظل محدودة أيضًا على المدى القريب على الأقل. ومن المفترض أن يكون هذا الخلل في الطلب والعرض مفيدًا للغاية ويشجع على زيادة أسعار الإيجارات.

قد يتحسن سوق التخزين الذاتي مع انتعاش أنشطة الهجرة

على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقارية ذات التخزين الذاتي لا تمثل سوى حوالي 22.2% من محفظة REZ، إلا أنها لا تزال تستحق المناقشة. يوجد أدناه مخطط يوضح اتجاهات الإيجار المطلوبة للقطاع الفرعي للتخزين الذاتي. كما يتبين من الرسم البياني أدناه، فإن كلاً من الإيجارات غير الخاضعة لسيطرة المناخ (غير الخاضعة لسيطرة CC) وCC التي تطلب الإيجارات لكل قدم مربع قد انخفضت منذ ذروة عام 2021.

قد يبدو هذا وكأنه أخبار سيئة. ومع ذلك، نعتقد أن هذا الاتجاه قد يكون على وشك التراجع. ومن المرجح أن يرجع سبب الانخفاض إلى انخفاض أنشطة الهجرة. يرجع السبب وراء انخفاض نشاط الهجرة إلى بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. وكما نعلم، ظلت أسعار الفائدة مرتفعة في العامين الماضيين. أدى هذا إلى منع العديد من الأشخاص من تغيير منازلهم (سواء كانت كبيرة الحجم أو صغيرة الحجم). لا يزال العديد من المشترين المحتملين يقفون على الهامش، في انتظار انخفاض سعر الفائدة. وفي هذه البيئة، ظل الطلب على مساحات التخزين ضعيفًا للغاية. ومن حسن الحظ أن التضخم انخفض بشكل كبير، وأصبح لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي الآن المجال لخفض سعر الفائدة إلى مستويات أعلى. يجب أن تؤدي بيئة المعدلات المنخفضة المستقبلية إلى زيادة أنشطة الهجرة. ويبين الرسم البياني أدناه هذا الاتجاه بالضبط. في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة الماضية مثل ما بين 2002 ~ 2004، 2010 ~ 2018، 2020 ~ 2022، نميل إلى رؤية زيادة في مبيعات المساكن. زيادة أنشطة الإسكان تعني هجرة المزيد من الناس وينبغي أن تساعد في زيادة الطلب على مساحات التخزين الذاتي.

سوف تستفيد REZ من بيئة أسعار الفائدة المنخفضة

تعد بيئة المعدلات المنخفضة عمومًا إضافة كبيرة لصناديق الاستثمار العقاري. وبما أن معظم صناديق الاستثمار العقارية لديها قروض رهن عقاري في محافظها العقارية، فإن بيئة المعدلات المنخفضة تعني أنه يمكن تخفيض نفقات الفائدة عند إعادة تمويل قروضها. في الواقع، يرتبط أداء سعر صندوق REZ عمومًا ارتباطًا عكسيًا بالتغير في سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، كما هو موضح في الرسم البياني أدناه. ومع ذلك، نعتقد أن الارتفاع الأخير في سعر صندوق REZ من المحتمل أن يعكس بالفعل بيئة أسعار الفائدة المنخفضة في المستقبل.

خطر الركود حقيقي

في حين أن دورة انخفاض الأسعار المتوقعة قد تم النظر إليها بشكل إيجابي من قبل مستثمري صناديق الاستثمار العقارية (ارتفع سعر صندوق REZ بنسبة 19.3٪ منذ بداية العام حتى الآن مقابل عائد مؤشر S&P 500 بنسبة 15.7٪)، فإن الركود الاقتصادي لديه القدرة على إخراج اتجاه الأداء هذا عن مساره. . كما يتبين من الرسم البياني أدناه، انخفضت REZ بشكل ملحوظ أكثر من مؤشر S&P 500 في كل من الركودين الماضيين في 2008/2009 و2020 على الرغم من تعرض REZ للقطاعات الدفاعية. في حين أن الهبوط الناعم هو ما يبحث عنه مستثمرو صناديق الاستثمار العقارية (ويبدو أن المستثمرين يتقبلون هذا السيناريو بالفعل، حيث كان أداء قطاع صناديق الاستثمار العقارية قوياً هذا العام)، فإن الركود الاقتصادي يمكن أن يعكس هذا الاتجاه بسرعة. ولذلك، لا ينبغي للمستثمرين أن يتجاهلوا خطر الركود الاقتصادي.

الوجبات الجاهزة للمستثمر

توفر REZ عائد توزيعات أرباح ثابت بنسبة 2.7%. ويبدو أن التوقعات الخاصة بكل من القطاعات الفرعية الثلاثة في محفظتها آخذة في التحسن. كما أن الصندوق أقل حساسية من الناحية الاقتصادية من صناديق الاستثمار العقارية المتنوعة الأخرى. ولذلك، نعتقد أن هذا صندوق جيد للمستثمرين الراغبين في الاستثمار في مجال صناديق الاستثمار العقاري على المدى الطويل. ولذلك، لدينا تصنيف شراء لـ REZ. ومع ذلك، ونظرًا للأداء المتفوق للصندوق مؤخرًا، قد يرغب المستثمرون المحافظون في انتظار التراجع.

الإفصاح الإضافي: هذه ليست نصيحة مالية وأن جميع الاستثمارات المالية تحمل مخاطر. من المتوقع أن يطلب المستثمرون المشورة المالية من المتخصصين قبل القيام بأي استثمار.