تسليط الضوء على القطاع: صناديق الاستثمار العقارية للإسكان المُصنَّع

تتمثل العقبة القياسية أمام جدوى الأعمال في اختبار ما إذا كان هناك طلب كافٍ على المنتج المعروض. وتُظهِر التقارير الأخيرة الصادرة عن شركتي “أبارتمنت ليست” و”ريدفين” بوضوح أنه على الرغم من ارتفاع معدلات تشغيل العمالة ونمو الأجور، فإن الطلب على المساكن ذات الأسعار المعقولة ربما لم يكن أعلى من أي وقت مضى. في عالم العقارات، قد تكون صناديق الاستثمار العقارية التابعة لمجتمع الإسكان المصنع (MHC) هي الطريق الأكثر سهولة للوصول إلى الاستثمار في الإسكان الميسور التكلفة.

في هذه الأضواء القطاعية، نقوم بمراجعة صناديق الاستثمار العقارية الأربعة المتداولة علنًا في MHC لمعرفة أي منها يمثل فرصة مقنعة، إن وجدت. نقوم بمقارنة تقييمات السوق المتعلقة بـ AFFO/السهم، وصافي قيمة الأصول (NAV)، وصافي دخل تشغيل المتجر (SSNOI) للربع الثالث من عام 24.

عودة 2024

في حين أن الطلب على الإسكان الميسور التكلفة منتشر في كل مكان في جميع أنحاء البلاد، فإن الاستثمار منذ بداية العام يعود على مكونات القطاعات الأربعة لدينا، وهي Equity LifeStyle Properties (ELS)، وFlagship Communities Real Estate Investment Trust (OTCPK:MHCUF)(MHC.UN:CA)، وSun Communities ( SUI)، وخصائص UMH (UMH)، متباينة بشكل مدهش. كل شركة لديها تركيزها التشغيلي الخاص، ولكنها جميعها تستثمر بنشاط في المجتمعات السكنية المصنعة؛ تجعل أسعار السوق لعام 2024 من الصعب تصديق أنهم في نفس القطاع العقاري الفرعي.

صناديق الاستثمار العقارية للمساكن المصنعة: إجمالي العوائد لعام 2024 حتى 26/11/2024

المصدر: S&P Capital IQ اعتبارًا من 26/11/2024

تقييمات السوق

يمكن تطبيق مقاييس مختلفة لفهم القيمة الجوهرية للشركة مقارنة بتقييمها السوقي. في Portfolio Income Solutions، نضع ثقة كبيرة في مقاييس الأموال المعدلة من العمليات (AFFO/السهم) لأنها تعمل على تكافؤ فرص الأرباح في مجموعة نظيرة. في الوقت الحاضر، تبدو مضاعفات AFFO/سهم قطاع MHC REIT بهذا الشكل.

في تقريره الشهري، حالة صناديق الاستثمار العقارية، غالبًا ما يشير سايمون بولر إلى العلاقة بين القيمة السوقية ونسبة P/FFO. يتم عرض هذا الارتباط بالكامل في هذا الجدول، حيث يتم تداول ELS وSUI ذات رأس المال الكبير بحوالي ضعف مضاعف رأس المال الصغير MHCUF.

نفس المتجر صافي الدخل التشغيلي

كان نفس المتجر في الربع الثالث من عام 24 إيجابيًا في جميع أنحاء القطاع، ولكن التباين كان أوسع من إجمالي عوائد سعر السهم منذ بداية العام.

المصدر: 2MCAC مع بيانات مستمدة من S&P Capital IQ

كما ذكرنا سابقًا، كل شركة هي مالك مجتمع سكني مُصنَّع وغالبًا ما تتداخل أسواقها، لكن نتائج التشغيل تختلف بشكل كبير. بالكاد تحسنت SSNOI الخاصة بـ SUI على أساس سنوي. ارتفع SSNOI لـ ELS وUMH بشكل مثير للإعجاب بحوالي 6% و7% على التوالي، وكان MHCUF ضعف ذلك تقريبًا.

قبل أن نغامر بتخمين مصدر هذا التفاوت، دعونا نلقي نظرة على مقياس مقارن آخر – صافي قيمة الأصول.

صافي قيمة الأصول

يعتبر صافي قيمة الأصول على نطاق واسع مقياسًا مفيدًا لمقارنة القيمة بالنسبة لسعر حصة السوق والأقران. قبل اثني عشر شهرًا، تم تداول صناديق الاستثمار العقاري للأسهم بخصم مرتفع جدًا مقارنة بصافي قيمة الأصول. واليوم يتم تداولها بالقرب من تقييمات صافي قيمة الأصول، ولكن مرة أخرى يُظهر قطاع MHC تباينًا شديدًا في القيمة السوقية إلى القيمة الجوهرية المقدرة.

المصدر: 2MCAC مع البيانات المجمعة من S&P Capital IQ وFlagship Communities

عند النظر في صافي قيمة الأصول، من المهم أن نفهم أن القيمة مشتقة من استخدام معدل الرسملة المفترض. كما يوضح الجدول أعلاه، تختلف معدلات الحد الأقصى المطبقة بشكل كبير. وفي هذه الحالة من 4.6% إلى 6.5%؛ كلما انخفض معدل الحد الأقصى المطبق، كلما ارتفع صافي قيمة الأصول.

قيمة القطاع

إن دوافع الطلب على الإسكان الميسور التكلفة الموصوفة في أعلى المقالة مثيرة للإعجاب ومستدامة. ما تغير بمرور الوقت هو على الأقل جزئيًا مقياس لحماس المستثمرين لهذا القطاع. أثرت تأثيرات فيروس كورونا، والتضخم الذي أعقبه، وارتفاع أسعار الفائدة على الحياة والأعمال الأمريكية بأكملها. عندما ننظر إلى مضاعفات P/AFFO التاريخية، يمكننا أن نرى التغيرات في توقعات المستثمرين وتقييماتهم.

المصدر: 2MCAC مع البيانات المجمعة من S&P Capital IQ. تمثل أرقام 2024 تقديرات متفق عليها.

تم تجميع الرسم البياني أعلاه باستخدام بيانات السوق التاريخية لـ ELS وSUI وUMH. تم استبعاد MHCUF بسبب صغر حجم رأس مالها السوقي وحداثتها النسبية خلال هذه الفترة.

في وقت مبكر من الوباء، ارتفعت إيجارات الشقق والإيجارات المرتبطة بـ MHC، وبدا أن المستثمرين يتبنون استقراء “الأشجار يمكن أن تذهب إلى السماء” لهذا الاتجاه. أدت موجات المعروض من المساكن الجديدة إلى قمع زيادات الإيجارات، وانخفضت مضاعفات التداول بمقدار الثلث. مع الطلب القوي بشكل مستدام وآفاق النمو المستمر لـ SSNOI، فإننا ندرك أن قطاع MHC بأكمله يحظى بتقدير عادل ونرى فرصًا متميزة داخله.

الوجبات الجاهزة

مع قيمة سوقية تبلغ 18 مليار دولار (ولكنها منكمشة)، تعد شركة Sun Communities الشركة الرائدة في هذا القطاع. كانت SUI أول من قام بتوسيع هذا القطاع ليشمل حدائق المركبات الترفيهية والمراسي، وقبل بضع سنوات قامت بعملياتها في الخارج من خلال الاستحواذ على محافظ MHC/RV/المارينا في المملكة المتحدة. ولسوء الحظ، على طول الطريق، أصبحت النفقات التشغيلية متضخمة وبدأت في تآكل أرباح المساهمين. حدد Dane Bowler مؤخرًا SUI باعتبارها واحدة من صناديق الاستثمار العقارية للأسهم الأكثر إدارة غير فعالة، وفي مكالمة أرباح الربع الثالث من عام 2024، اعترفت الإدارة فعليًا بأن ذلك كان صحيحًا. لقد امتلكنا أسهمًا في شركة SUI منذ 25 عامًا، عندما كان قطاع MHC أقل شعبية وأرخص. وإلى أن تتحسن العمليات وتنخفض أسعار الأسهم، فمن المرجح أن نبقى على الهامش.

Equity Lifestyles هي شركة رائعة ويتم تقييمها وفقًا لذلك. مع التعرض الشديد للمركبات RV/MHC/المارينا في فلوريدا وجنوب شرق الولايات المتحدة، عانت ELS من أحداث مناخية متكررة أعاقت نتائج التشغيل. شركة جيدة، باهظة الثمن مقارنة بالخيارات الأخرى.

تعمل UMH Properties على تنمية محفظتها بسرعة وكذلك SSNOI الخاصة بها. لدى UMH خطط قوية لتنمية حجم مبيعات المنازل ومحفظة العقارات المستأجرة، لذلك يجب أن ترتفع الإيرادات بشكل جيد في المستقبل المنظور. نحن نملك أسهمًا في UMH ولكننا نشعر أنها ستكون فرصة أكثر إلحاحًا إذا قامت الإدارة بتقليص إصدار الأسهم المخففة.

من خلال المقاييس المقدمة في هذه المقالة، تمثل المجتمعات الرئيسية النمو والقيمة الخارجة عن مجموعة الأقران. في وقت سابق من هذا العام، قامت الشركة بإصدار أسهم كبيرة (وكانت تعتبر مخففة في ذلك الوقت) لتمويل أكبر عملية استحواذ على العقارات في تاريخها. بدأت عملية الاستحواذ الجديدة على قدم وساق وبحلول نهاية الربع الثالث ساهمت بشكل كبير في FFO / السهم. من الممكن أن تقوم MHCUF بزيادة الإيرادات والأرباح بشكل أسرع من أي صندوق استثمار عقاري للأسهم في أي قطاع. نجد أن هذه الأسهم رخيصة بشكل انتهازي بأي مقياس.

الأسواق هي في نهاية المطاف آلات فعالة، ولكن لا يزال من الممكن أن يتم تسعير الإصدارات بشكل خاطئ على طول الطريق.

استثمار سعيد.

ملاحظة المحرر: تتناول هذه المقالة واحدة أو أكثر من الأوراق المالية التي لا يتم تداولها في بورصة أمريكية كبرى. يرجى الانتباه إلى المخاطر المرتبطة بهذه الأسهم.