وصمدت أسعار المنازل بشكل أفضل من المتوقع وسط ارتفاع أسعار الفائدة. لكن هذا لا يعني أن سوق الإسكان يتمتع بصحة جيدة.
عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة في عام 2022، اعتقد معظم الاقتصاديين أن سوق الإسكان سيكون أول من يعاني من العواقب: ارتفاع تكاليف الاقتراض سيجعل الشراء والبناء أكثر تكلفة، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب وقلة البناء وانخفاض الأسعار. .
لقد كانوا على حق – في البداية. تباطأ البناء، ولكن بعد ذلك انتعش. وتعثرت الأسعار ثم استأنفت مسيرتها الصعودية. وجعلت أسعار الفائدة المرتفعة من الصعب شراء المنازل، لكن الأميركيين ما زالوا يرغبون في شرائها.
والنتيجة هي سوق إسكان مختلفة وأغرب عن تلك الموصوفة في كتب الاقتصاد المدرسية. وقد أثبتت الأجزاء مرونتها بشكل مدهش. تم الاستيلاء على أجزاء أخرى بالكامل تقريبًا. ويبدو أن بعضها يقف على حافة الهاوية، ومعرضاً لخطر الانهيار إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول مما ينبغي أو إذا ضعف الاقتصاد بشكل غير متوقع.
وهي أيضًا سوق تشهد انقسامات صارخة. الأشخاص الذين احتفظوا بأسعار فائدة منخفضة قبل عام 2022، ارتفعت قيم منازلهم في معظم الحالات، لكنهم كانوا معزولين عن تكاليف الاقتراض المرتفعة. ومن ناحية أخرى، فإن أولئك الذين لم يمتلكوا بالفعل، اضطروا في كثير من الأحيان إلى الاختيار بين الإيجارات التي لا يمكن تحملها وأسعار المنازل التي لا يمكن تحملها.
لكن الوضع دقيق. يواجه أصحاب المنازل في بعض أجزاء البلاد تكاليف تأمين مرتفعة للغاية. وقد اعتدالت الإيجارات في بعض المدن. يجد عمال البناء طرقًا لجعل المنازل الجديدة في متناول المشترين لأول مرة.
لا يوجد مؤشر واحد يحكي القصة كاملة. وبدلا من ذلك، يقول الاقتصاديون وخبراء الصناعة إن فهم سوق الإسكان يتطلب النظر في مجموعة من البيانات التي تلقي الضوء على أجزاء مختلفة من اللغز.
1. من الصعب العثور على منزل للشراء.
وأدى الارتفاع السريع في أسعار الفائدة إلى انخفاض الطلب على الإسكان، مما جعل الاقتراض أكثر تكلفة. لكنه أدى أيضا إلى انخفاض كبير في العرض: العديد من المالكين يحتفظون بمنازلهم لفترة أطول مما كانوا ليفعلوا، لأن البيع يعني التخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة للغاية.
وقد ساهمت ظاهرة “تثبيت السعر” هذه في النقص الحاد في المنازل المعروضة للبيع. إنه ليس العامل الوحيد: تأخر بناء المنازل لسنوات قبل الوباء، واختار جيل طفرة المواليد المتقاعدين البقاء في منازلهم بدلاً من الانتقال إلى مجتمعات التقاعد أو تقليص حجمها إلى الوحدات السكنية كما توقع العديد من خبراء الإسكان.
ويرى العديد من الاقتصاديين أن نقص العرض ساعد في إبقاء الأسعار مرتفعة، وخاصة في بعض الأسواق، على الرغم من اختلافهم حول حجم التأثير. الأمر المؤكد هو أنه بالنسبة لأي شخص يرغب في الشراء، فإن العثور على منزل كان أمرًا صعبًا للغاية.
2. المنازل لا يمكن تحمل تكاليفها.
ارتفعت أسعار المنازل، المرتفعة بالفعل، خلال الوباء، حيث ارتفعت بأكثر من 40 في المائة على المستوى الوطني من نهاية عام 2019 إلى منتصف عام 2021، وفقًا لمؤشر أسعار S&P CoreLogic Case-Shiller. لقد ارتفعت بشكل أبطأ منذ ذلك الحين، لكنها لم تنخفض كما توقع العديد من الاقتصاديين عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة.
وقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى جعل هذه الأسعار بعيدة عن متناول العديد من المشترين. يمكن لأي شخص يشتري منزلًا بقيمة 300 ألف دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 10 في المائة أن يتوقع دفع حوالي 1100 دولار شهريًا على الرهن العقاري في أواخر عام 2021، عندما كانت أسعار الفائدة على قرض بسعر ثابت لمدة 30 عامًا حوالي 3 في المائة. واليوم، مع أسعار فائدة تبلغ حوالي 7 في المائة، سيكلف نفس المنزل حوالي 1800 دولار شهريا، أي بزيادة قدرها حوالي 60 في المائة في التكاليف الشهرية. (وهذا لا يأخذ في الاعتبار حتى ارتفاع تكلفة التأمين أو النفقات الأخرى).
لدى الاقتصاديين طرق مختلفة لقياس القدرة على تحمل التكاليف، ولكنها جميعها تظهر نفس الشيء إلى حد كبير: إن شراء منزل، وخاصة بالنسبة للمشترين لأول مرة، أصبح بعيد المنال أكثر من أي وقت مضى منذ عقود من الزمن، أو ربما من أي وقت مضى. ويظهر أحد المؤشرات، من شركة Zillow، أن الأسرة النموذجية التي تشتري المنزل المتوسط بخصم 10% يمكن أن تتوقع إنفاق أكثر من 40% من دخلها على تكاليف السكن، وهي نسبة أعلى بكثير من نسبة 30% التي يوصي بها الخبراء الماليون. وفي العديد من المدن، مثل دنفر وأوستن وناشفيل – ناهيك عن القيم المتطرفة منذ فترة طويلة مثل نيويورك وسان فرانسيسكو – فإن الأرقام أسوأ بكثير.
3. المنازل الجديدة تسد (بعض) الفجوة.
وربما كان التطور الأكثر إثارة للدهشة في سوق الإسكان على مدى العامين الماضيين هو مرونة مبيعات المنازل الجديدة.
عادة ما يعاني المطورون عندما ترتفع أسعار الفائدة، لأن تكاليف الاقتراض المرتفعة تؤدي إلى إبعاد المشترين بينما تجعل البناء أكثر تكلفة.
ولكن هذه المرة، ومع وجود عدد قليل جدًا من المنازل المتاحة للبيع، تحول العديد من المشترين إلى البناء الجديد. في الوقت نفسه، كان العديد من شركات البناء الكبرى قادرة على الاقتراض عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، وتمكنوا من استخدام تلك القوة المالية “لشراء” أسعار الفائدة للعملاء – مما يجعل منازلهم في متناول الجميع دون الحاجة إلى خفض الأسعار.
ونتيجة لذلك، ظلت مبيعات المنازل الجديدة ثابتة نسبيا حتى مع انخفاض مبيعات المنازل القائمة. وقد سعى المطورون بشكل خاص إلى تلبية احتياجات المشترين لأول مرة من خلال بناء منازل أصغر حجمًا، وهي شريحة من السوق تجاهلوها جميعًا لسنوات.
ولكن ليس من الواضح إلى متى يمكن أن يستمر هذا الاتجاه. تراجع العديد من شركات البناء عن نشاطها عندما ارتفعت أسعار الفائدة لأول مرة، مما ترك عددًا أقل من المنازل الجديدة في طور الإعداد للوصول إلى السوق في السنوات المقبلة. وإذا ظلت الأسعار مرتفعة، فقد يصبح من الصعب على شركات البناء تقديم الحوافز المالية التي استخدموها لجذب المشترين لأول مرة. قالت وزارة التجارة الأمريكية يوم الخميس إن مطوري القطاع الخاص بدأوا في شهر مايو أعمال البناء على منازل جديدة بأبطأ معدل منذ ما يقرب من أربع سنوات.
4. الإيجارات لا يمكن تحملها أيضًا.
ارتفعت الإيجارات بشكل كبير في معظم أنحاء البلاد خلال الوباء، حيث فر الأمريكيون من المدن بحثًا عن مكان. ثم استمرت في الارتفاع، حيث أدى سوق العمل القوي إلى زيادة الطلب.
وساعد ارتفاع الإيجارات في تغذية طفرة بناء الشقق، الأمر الذي أدى إلى تدفق المعروض إلى السوق، وخاصة في المدن الجنوبية مثل أوستن وأتلانتا. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع الإيجارات بشكل أبطأ أو حتى الانخفاض في بعض الأماكن.
لكن هذا الاعتدال كان بطيئا في شق طريقه عبر السوق. يدفع العديد من المستأجرين الإيجارات التي تم التفاوض عليها في وقت سابق من دورة الإسكان، وتركز البناء الجديد في سوق المنتجات الفاخرة، والذي لا يفعل الكثير لمساعدة المستأجرين من ذوي الدخل المتوسط أو المنخفض، على الأقل في المدى القصير.
وقد أدى كل ذلك إلى أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإيجار التي تزداد سوءا. وينفق عدد قياسي من المستأجرين أكثر من 30% من دخلهم على الإسكان، حسبما وجد مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان مؤخراً، وأكثر من 12 مليون أسرة تنفق أكثر من نصف دخلها على الإيجار. ولم تعد القدرة على تحمل التكاليف مشكلة بالنسبة للفقراء فحسب: فقد وجد تقرير جامعة هارفارد أن الإيجار أصبح عبئا حتى بين العديد من الأسر التي تكسب أكثر من 75 ألف دولار سنويا.
5. قد يكون التحول جاريا.
على مدى معظم العامين الماضيين، كان سوق الإسكان – وخاصة بالنسبة للمنازل القائمة – عالقا. لا يستطيع المشترون شراء المنازل ما لم تنخفض الأسعار أو أسعار الفائدة. يشعر المالكون بضغوط قليلة للبيع، وليسوا متحمسين لأن يصبحوا مشترين.
ما الذي يمكن أن يكسر الجمود؟ أحد الاحتمالات هو انخفاض أسعار الفائدة، الأمر الذي قد يؤدي إلى عودة تدفق المشترين والبائعين إلى السوق. ولكن مع إثبات التضخم العنيد، لا يبدو أن تخفيضات أسعار الفائدة وشيكة.
والاحتمال الآخر هو العودة التدريجية إلى الوضع الطبيعي، حيث يقرر المالكون أنهم لم يعد بإمكانهم تأجيل التحركات التي طال انتظارها ويصبحون أكثر استعدادًا لعقد صفقة، ومع استسلام المشترين لأسعار الفائدة الأعلى.
هناك علامات قد تكون بدأت في الحدوث. يقوم المزيد من المالكين بإدراج منازلهم للبيع، ويقوم المزيد منهم بخفض الأسعار لجذب المشترين. يقوم عمال البناء بإنهاء المزيد من المنازل الجديدة دون اصطفاف المشتري. يشارك وكلاء العقارات حكايات عن المنازل المفتوحة الفارغة والمنازل التي تبقى في السوق لفترة أطول من المتوقع.
ولا يكاد أحد يتوقع انهيار الأسعار. يقع جيل الألفية في قلب سنوات شراء المنازل، مما يعني أن الطلب على المنازل يجب أن يكون قوياً، وسنوات البناء قيد الإنشاء تعني أن البلاد لا يزال لديها عدد قليل جدًا من المنازل وفقًا لمعظم المقاييس. ولأن معظم أصحاب المنازل لديهم الكثير من الأسهم، وكانت معايير الإقراض متشددة، فمن غير المرجح أن تكون هناك موجة من البيع القسري كما حدث عندما انفجرت فقاعة الإسكان قبل ما يقرب من عقدين من الزمن.
ولكن هذا يعني أيضًا أن أزمة القدرة على تحمل التكاليف من غير المرجح أن تحل نفسها قريبًا. من شأن المعدلات المنخفضة أن تساعد، ولكن الأمر سوف يستغرق أكثر من ذلك حتى تصبح ملكية المساكن أمراً قابلاً للتحقيق بالنسبة للعديد من الأميركيين الأصغر سناً.
