سهم SmartCenters Q1: عائد 8.2٪ من دافع شهري (OTCMKTS:CWYUF)

جميع القيم بالدولار الكندي ما لم يُذكر خلاف ذلك.

لقد كنا متفرجين بقدر ما قامت شركة SmartCentres Real Estate Investment Trust (TSX:SRU.UN:CA) (OTCPK:CWYUF) هو المعني منذ أن بدأنا التغطية عليه مرة أخرى في عام 2021 حتى وقت سابق من هذا العام.

مرة أخرى في شهر فبراير، كان السهم يتداول بخصم جيد على صافي قيمة الأصول المتفق عليه البالغ 29 دولارًا، وبدا التوزيع مغطى جيدًا، وكانت آجال استحقاق الإيجار القادمة متراكمة حتى النتيجة النهائية. لقد أعطتنا الديون المستحقة بقيمة 2 مليار دولار على مدى العامين المقبلين فترة راحة وحذرنا المستثمرين من الاهتمام بالمخاطر.

أصبحت معظم العقارات اليوم أعلى بنسبة 50٪ على الأقل في سعر القدم المربع عما كانت عليه قبل عقد من الزمن. إذا أضفت الرافعة المالية إلى المزيج، فمن المفترض أن يكون صافي قيمة الأصول أعلى بنسبة 80٪. لكنه ليس كذلك، وهذا يجب أن يعطيك بعض التوقف عند فكرة أنه كان هناك بعض القيمة الكبيرة التي تم خلقها في SmartCentres على مدار العقد الماضي.

لذا فإن وجهة نظرنا هنا هي أنه لا ينبغي تجاهل المخاطر ويجب على المستثمرين أن يتطلعوا فقط إلى شراء صناديق الاستثمار العقارية التي يمكنها التنقل بشكل مريح في الهبوط الصعب. لن نختار SmartCentres في هذا المضاعف، مع الأخذ في الاعتبار نفوذها وتوقعاتنا الكلية. نواصل تقييم السهم على أنه عقد. إذا حصلنا على هبوط سلس مثالي مع تراجع أسعار الفائدة، فقد يؤدي ذلك بسهولة إلى تحقيق عوائد إجمالية بنسبة 20٪ على مدار العام المقبل.

المصدر: SmartCentres REIT: قوي بالقرب من عام 2023

وانخفض السعر بنحو 5.5% منذ ذلك الحين، لكن التوزيع الشهري البالغ 15.42 سنتًا أدى إلى وقف بعض النزيف للمستثمرين.

لقد وصفنا صندوق الاستثمار العقاري هذا بمزيد من التفصيل في تغطيتنا الأولى، لذلك سنتناول التفاصيل لفترة وجيزة فقط قبل الانتقال إلى نتائج الربع الأول التي تم إصدارها مؤخرًا.

SRU هي في الغالب عبارة عن صناديق استثمار عقارية للبيع بالتجزئة، حيث أن 155 عقارًا من أصل 193 عقارًا هي مراكز تسوق. يتم تثبيتها بواسطة Walmart أو الظل الذي ترتكز عليه سلسلة البقالة أو غيرها من متاجر البقالة الكبيرة. ومن بين الـ 36 المتبقية، هناك 20 قيد التطوير. يتكون الرصيد من العقارات المكتبية والتخزين الذاتي والسكنية والصناعية. يتمتع صندوق الاستثمار العقاري بمعدل إشغال صحي (97.7% في نهاية الربع الأول من عام 2024) ويبلغ متوسط ​​مدة الإيجار حتى تاريخ الاستحقاق 4.3 سنوات. تمتد محفظة SRU على مساحة 35 مليون قدم مربع وتنتشر في جميع أنحاء كندا.

على مدى السنوات القليلة الماضية، اتخذت SRU مبادرة لتحويل مراكز التسوق الخاصة بها إلى مراكز المدن. لقد قاموا بإضافة عقارات سكنية ومكاتب وصناعية وعقارات للتخزين الذاتي على الأراضي المملوكة الحالية، مما أدى بشكل فعال إلى تحويل عقارات البيع بالتجزئة إلى النوع المختلط الاستخدام. يُطلق على هذا المسعى الاستراتيجي اسم “المشروع 512” وله عبارة جذابة تتماشى معه.

نتائج الربع الأول

بالنسبة للربع الأول من عام 2024، أظهرت وحدة SRU خسارة في بيان الدخل. وكان ذلك مدفوعًا بتعديل القيم العادلة لمحفظتها العقارية.

وبموجب المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية، يعد هذا أمرًا ربع سنوي (التعديل). بموجب مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً في الولايات المتحدة، يتم استهلاك العقارات ومن النادر للغاية إجراء تخفيض إضافي لأن تكلفة الدفتر تكون دائمًا أقل من القيمة العادلة. كان التعديل هنا بالنسبة لوحدة SRU متواضعًا كما يمكن رؤيته في معدلات الرسملة النهائية الأعلى ونطاق الخصم المتوسط ​​المرجح الأعلى.

وهذا أمر متوقع مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة لفترة طويلة، وهناك مجال لتوسيع هذا الأمر بشكل أكبر. ولن نتفاجأ برؤية تحرك أكبر إذا اتسعت فروق أسعار السندات غير المرغوب فيها في فترة الركود أيضًا. بشكل عام، وجهة نظرنا هي كما كانت من قبل، حيث أن معدلات الحد الأقصى أقل من الحقيقية مقارنة بالمكان الذي ستذهب إليه. ومن ثم فإن قيمة صافي قيمة الأصول مبالغ فيها بالنسبة إلى المكان الذي ستتجه إليه.

مع تجاهل هذا التغير في قيمة العقار، رأينا أن SRU تحقق أداءً قويًا في صافي دخل التشغيل (NOI). نفس الممتلكات أمة الإسلام ارتفعت بنسبة 4.7 ٪. وهذا رقم قوي جدًا وقد كان قادرًا على دفع الأموال من العمليات (FFO) وFFO المعدل (AFFO) أيضًا. لقد جاءت هذه أقل بقليل من التقديرات، لذلك من المحتمل أن ترى المحللين يخفضون أرقامهم.

الآفاق

ومما يمكننا قوله، أن الجميع لا يزالون يتبنون قصة خفض أسعار الفائدة. هذا هو الشيء الوحيد الذي يمكن أن يفسر عدم الحاجة إلى تحسين مقاييس الميزانية العمومية. لا يزال دين SRU إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك يقترب من 10X ويزحف متوسط ​​سعر الفائدة المرجح ببطء.

وفي الوقت نفسه، فإن المتوسط ​​المرجح لآجال الدين ونسب تغطية الفوائد يتحرك نحو الانخفاض ببطء. هذه ليست مشكلة، حتى الآن. ويمكن أيضًا أن يطلق عليه التأثير الجانبي للخصائص باهظة الثمن (معدل الحد الأقصى المنخفض). في مثل هذه الحالة، يبدو دينك إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك مرتفعًا جدًا، على الرغم من أن دينك إلى الأصول منخفض نسبيًا (43.8٪ أعلاه). وجهة نظرنا هي أنه يمكنك القيام بمثل هذه الأعمال ذات الأسلاك العالية بخصائص باهظة الثمن ولكن يجب أن يكون هناك أحد الشرطين المرتبطين بها. الأول هو أنك تشتغل حصريًا بالعقارات السكنية الكندية. إن مساندة CMHC تعني أن التمويل لن يمثل مشكلة بشكل عام. وبدلاً من ذلك، يمكنك الحصول على نسبة تتراوح بين 40% إلى 45% من الدين إلى الأصول، ولكن يتعين عليك دفع متوسط ​​استحقاق الدين المرجح إلى أعلى بكثير لإثارة اهتمامنا. وفي حالة وحدة SRU، هناك الكثير مما يجب استحقاقه، خاصة في عام 2025.

الحكم

يبدو السهم رخيصًا إذا كنت تصدق صافي قيمة الأصول وتعتقد أن هناك دورة قوية لخفض أسعار الفائدة في طريقها. نحن لا نؤمن بأي من هذين الاثنين في الوقت الحاضر. كان المستثمرون يتوقعون 6 تخفيضات في أسعار الفائدة لعام 2024 من بنك كندا، وقد اعترفوا الآن على مضض أنهم من المحتمل أن يحصلوا على تخفيض واحد أو اثنين في أحسن الأحوال. الجزء الجيد بالنسبة للمستثمرين في SRU هو أنه بمرور الوقت انخفض التقييم ويتم تسعير بعض المخاطر. من المؤكد أن AFFO في عام 2022 (1.99 دولارًا) كان أعلى مما رأيناه في عام 2023 (1.93 دولارًا) وسيكون أعلى مما سنراه في عام 2024 أو 2025. لكن SRU ستنتج AFFO مع خلفية أسعار فائدة أعلى بكثير. كما انخفض سعر السهم بحوالي الثلث منذ أوائل عام 2022.

وبمرور الوقت، ترتفع أيضًا تكلفة الاستبدال، مما يساعد في دعم أسعار أسهم REIT. وبالتالي فإن SRU أصبحت أكثر جاذبية على الرغم من أن AFFO نفسه ظل ثابتًا. يتم تداوله حاليًا بحوالي 12X AFFO وخصم 10٪ على تقدير صافي قيمة الأصول لدينا. سنحتاج إلى خصم 20% على الأقل هنا وربما 10X AFFO للاشتراك. كما أن العائد البالغ 8.2% هو أيضًا عند الحد الأعلى لنطاقه، ولكن يتم تقليل هذه الجاذبية بفضل نسبة الدفع المرتفعة للغاية. نحن نحتفظ بهذا في قائمة مراقبتنا ومن المحتمل أن نشتري أقل من 20.00 دولارًا.

يرجى ملاحظة أن هذه ليست نصيحة مالية. قد يبدو الأمر كذلك، يبدو كذلك، ولكن من المدهش أنه ليس كذلك. يُتوقع من المستثمرين بذل العناية الواجبة والتشاور مع محترف يعرف أهدافهم وقيودهم.

ملاحظة المحرر: تتناول هذه المقالة واحدة أو أكثر من الأوراق المالية التي لا يتم تداولها في بورصة أمريكية كبرى. يرجى الانتباه إلى المخاطر المرتبطة بهذه الأسهم.