بدأت بعض بنوك وول ستريت، التي تشعر بالقلق من أن أصحاب المباني المكتبية الشاغرة والتي تعاني من صعوبات مالية لن يتمكنوا من سداد قروضهم العقارية، في التخلص من محافظهم من قروض العقارات التجارية على أمل تقليص خسائرهم.
إنها علامة مبكرة ولكنها دلالة على الضائقة الأوسع التي تختمر في سوق العقارات التجارية، والتي تتأذى من الضربات المزدوجة المتمثلة في أسعار الفائدة المرتفعة، والتي تجعل من الصعب إعادة تمويل القروض، وانخفاض معدلات الإشغال للمباني المكتبية – نتيجة لأزمة الركود الاقتصادي. جائحة.
في أواخر العام الماضي، قامت إحدى الشركات التابعة لدويتشه بنك ومقرض ألماني آخر ببيع الرهن العقاري المتأخر على أرجونوت، وهو مجمع مكاتب عمره 115 عاما في وسط مانهاتن، إلى مكتب عائلة المستثمر الملياردير جورج سوروس، وفقا لملفات المحكمة.
وفي الوقت نفسه تقريباً، باعت شركة جولدمان ساكس القروض التي كانت تحتفظ بها على محفظة من المباني الإدارية المتعثرة في نيويورك وسان فرانسيسكو وبوسطن. وفي مايو/أيار، استكملت شركة سي آي بي سي الكندية بيع 300 مليون دولار من الرهن العقاري على مجموعة من المباني الإدارية في مختلف أنحاء البلاد.
وقال ناثان ستوفال، مدير أبحاث المؤسسات المالية في شركة S&P Global Market Intelligence: “ما ترونه الآن هو حدث لمرة واحدة”.
وقال ستوفال إن المبيعات بدأت في الانتعاش مع “تطلع البنوك إلى تقليص تعرضاتها”.
من حيث العدد والقيمة، فإن القروض التجارية المتعثرة التي تحاول البنوك التخلص منها هي جزء صغير من حوالي 2.5 تريليون دولار من القروض العقارية التجارية التي تحتفظ بها جميع البنوك في الولايات المتحدة، وفقا لـ S&P Global Market Intelligence.
ولكن هذه الخطوات تشير إلى قبول بعض المقرضين على مضض لحقيقة مفادها أن استراتيجية “التوسيع والتظاهر” التي تتبناها الصناعة المصرفية بدأت تنفد من زخمها، وأن العديد من أصحاب العقارات ـ وخاصة أصحاب المباني المكتبية ـ سوف يتخلفون عن سداد أقساط الرهن العقاري. وهذا يعني أن الخسائر الكبيرة التي يتحملها المقرضون أمر لا مفر منه وأن أرباح البنوك ستعاني.
تعمل البنوك بانتظام على “تمديد” الوقت الذي يتعين على أصحاب العقارات المتعثرين العثور فيه على مستأجرين يدفعون الإيجار لمبانيهم المكتبية نصف الفارغة، و”التظاهر” بأن التمديدات ستسمح لأصحاب العقارات بترتيب أوضاعهم المالية. كما تجنب المقرضون دفع أصحاب العقارات إلى إعادة التفاوض بشأن القروض التي انتهت صلاحيتها، نظرا لأسعار الفائدة الأعلى كثيرا اليوم.
لكن البنوك تتصرف من منطلق المصلحة الذاتية وليس من منطلق الشفقة على المقترضين. بمجرد قيام البنك بحجز الرهن على مقترض متأخر في السداد، فإنه يواجه احتمال أن تتحول الخسارة النظرية إلى خسارة حقيقية. ويحدث شيء مماثل عندما يبيع البنك قرضًا متأخرًا بخصم كبير على الرصيد المستحق. ولكن في حسابات البنك، فإن تحمل الخسارة الآن لا يزال أفضل من المخاطرة بتلقي ضربة أعمق في حالة تدهور الوضع في المستقبل.
وعلى الرغم من أن المشاكل المتعلقة بالقروض العقارية التجارية سيئة، إلا أنها لم تصل بعد إلى مستوى الأزمة. أفادت الصناعة المصرفية مؤخرًا أن ما يقل قليلاً عن 37 مليار دولار من القروض العقارية التجارية، أو 1.17% من جميع القروض التي تحتفظ بها البنوك، كانت متأخرة – مما يعني أن سداد القرض كان متأخرًا لأكثر من 30 يومًا. في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008، بلغت حالات التأخر في سداد القروض العقارية التجارية في البنوك ذروتها بنسبة 10.5 في المائة في أوائل عام 2010، وفقًا لـ S&P Global Market Intelligence.
قال جاي نيفيلوف، الذي يرأس الممارسة القانونية العقارية في كرامر ليفين: “تعرف البنوك أن لديها الكثير من القروض في دفاترها”.
وقال السيد نيفلوف إن البنوك بدأت في إرسال جس النبض لمعرفة نوع الخصم اللازم لإغراء المستثمرين بشراء أسوأ ما في المجموعة. وقال السيد نيفلوف إنه كان يعمل نيابة عن العديد من المشترين من المكاتب العائلية الذين اتصلت بهم مباشرة بعض البنوك الكبرى بعرض لشراء قروض مخفضة.
وقال إن البنوك في الوقت الحالي تميل إلى تسويق الصفقات بشكل خاص حتى لا تجذب الكثير من الاهتمام وربما تخيف المساهمين.
وقال نيفيلوف: «إن البنوك تتوجه إلى عدد مختار من الوسطاء، قائلة: لا أريد هذا الجمهور.
وتشعر البنوك أيضًا بالضغط من الجهات التنظيمية ومستثمريها لتقليص محافظ القروض العقارية التجارية – خاصة في أعقاب انهيار بنك First Republic وSignature Bank العام الماضي. وكان كلاهما من كبار المقرضين العقاريين التجاريين.
تمثل البنوك الإقليمية والمجتمعية – تلك التي تبلغ أصولها 100 مليار دولار أو أقل – ما يقرب من ثلثي القروض العقارية التجارية في الميزانيات العمومية للبنوك، وفقًا لـ S&P Global Market Intelligence. والعديد من هذه القروض مملوكة من قبل بنوك مجتمعية تمتلك أصولاً تقل عن 10 مليارات دولار وتفتقر إلى مصادر الإيرادات المتنوعة التي تتمتع بها البنوك الأكبر حجماً.
وقال جوناثان ناخماني، العضو المنتدب لشركة ماديسون كابيتال، وهي شركة استثمار وتمويل عقاري تجاري، إن مئات المليارات من قروض بناء المكاتب ستستحق في العامين المقبلين. وقال إن البنوك لم تكن تبيع القروض بشكل جماعي لأنها لا تريد تحمل الخسائر ولم يكن هناك اهتمام كاف من كبار المستثمرين.
وقال السيد نحماني، الذي يشرف على عمليات الاستحواذ في الشركة: «السبب هو أن لا أحد يريد أن يمس منصبه».
لقد حدثت واحدة من أكبر الصفقات التي أبرمها المستثمرون المؤسسيون للحصول على قروض العقارات التجارية في الصيف الماضي عندما دفعت مجموعة فورتريس للاستثمار، وهي شركة إدارة استثمار كبيرة تبلغ أصولها 46 مليار دولار، مليار دولار إلى كابيتال ون مقابل مجموعة من القروض، وكان العديد منها قروضاً مكتبية في نيويورك.
وقال تيم سلون، نائب رئيس مجلس إدارة شركة Fortress والرئيس التنفيذي السابق لشركة Wells Fargo، إن شركة الاستثمار تتطلع إلى شراء المكاتب والديون من البنوك بأسعار مخفضة. لكن الشركة مهتمة بشكل رئيسي بشراء الأجزاء ذات التصنيف العالي أو الأقل خطورة من القرض.
بالنسبة للمستثمرين، فإن جاذبية الحصول على القروض العقارية التجارية المخفضة هي أن القروض يمكن أن تكون ذات قيمة أكبر بكثير إذا انتعشت الصناعة في السنوات القليلة المقبلة. وفي أسوأ السيناريوهات، يحصل المشترون على ملكية المبنى بسعر مخفض بعد حبس الرهن.
هذا هو السيناريو الذي يحدث مع مبنى Argonaut الواقع في 224 شارع 57 غربًا. في أبريل/نيسان، تحرك مكتب عائلة السيد سوروس لحجز الرهن على القرض المتأخر الذي حصل عليه العام الماضي من بنك دويتشه آند آريال، وهو بنك ألماني صغير له مكتب في نيويورك، وفقا لأوراق المحكمة المقدمة إلى المحكمة العليا في مانهاتن. إحدى مستأجري المبنى هي مجموعة السيد سوروس الخيرية، مؤسسات المجتمع المفتوح. ورفض متحدث باسم السيد سوروس التعليق.
تتم هيكلة بعض صفقات القروض العقارية التجارية بطرق من شأنها تقليل الخسائر لأي مشتري واحد.
في نوفمبر/تشرين الثاني، تفاوضت شركة Rithm Capital وشركة تابعة لها، GreenBarn Investment Group، على صفقة مع Goldman Sachs للاستحواذ بسعر مخفض على بعض الأجزاء ذات التصنيف الأعلى من قرض لأداة استثمارية لبناء المكاتب تسمى Columbia Property Trust، حسبما قال ثلاثة أشخاص مطلعين على الأمر. المادة.
وتعثرت شركة كولومبيا العقارية، وهي صندوق استثمار عقاري، العام الماضي في سداد قرض بقيمة 1.7 مليار دولار رتبته شركات جولدمان وسيتي جروب ودويتشه بنك. وكان القرض مدعوما بسبعة مباني إدارية في نيويورك وسان فرانسيسكو وبوسطن، واحتفظت البنوك الثلاثة ببعض أجزاء هذا القرض في دفاترها.
في شهر مارس، تعاونت شركة GreenBarn بعد ذلك مع اثنين من صناديق التحوط لشراء أجزاء مماثلة ذات تصنيف مرتفع من القرض الموجود في دفاتر سيتي، حسبما قال الناس.
ومن خلال القيام بذلك، لم تجلب شركة GreenBarn أموالاً جديدة للصفقة فحسب، بل قامت أيضًا بتوزيع المخاطر بين العديد من الشركات – مما يقلل المبلغ الإجمالي الذي يمكن أن تخسره أي شركة إذا لم تبدأ دفعات الرهن العقاري مرة أخرى.
ورفض كل من جولدمان وسيتي التعليق.
قال مايكل هاميلتون، أحد رؤساء الممارسات العقارية في شركة أوميلفيني آند مايرز، إنه شارك في عدد من الصفقات التي كانت البنوك تمنح فيها المقترضين بهدوء سنة للعثور على مشتري للعقار – حتى لو كان ذلك يعني تم بيع المبنى بخصم كبير. وقال إن البنوك كانت مهتمة بتجنب حبس الرهن وأن المقترضين استفادوا من الخروج من الرهن العقاري دون أن يكونوا مدينين بأي شيء.
قال السيد هاملتون: “ما رأيته هو أن الصراصير بدأت بالخروج”. “إن عامة الناس ليس لديهم شعور بخطورة المشكلة.”
جولي كريسويل ساهمت في التقارير.
