لقد أثبت إعصار هيلين أنه إعصار مدمر بشكل خاص، مع تدمير الرياح والفيضانات واسعة النطاق. إن الخسائر في الأرواح والإصابات هي بالطبع الشاغل الرئيسي، ونتمنى الأفضل لجميع المشاركين. لا أقصد التقليل من المأساة الإنسانية من خلال تحليل الأضرار التي لحقت بالممتلكات، ولكن كمحلل عقاري، أشعر ببعض الواجب لمناقشة الآثار الاستثمارية لهذا الحدث.
العقارات المملوكة لصناديق الاستثمار العقارية في الأسواق الأكثر تضرراً
قامت صحيفة نيويورك تايمز بتجميع مقالة إعلامية تناقش مسار الإعصار
نيويورك تايمز
وهو مسار مختلف تمامًا عن الأعاصير الأخيرة، التي كانت تميل في الغالب إلى ضرب الساحل الشرقي.
قطعت هيلين الاتجاه الرأسي لجورجيا بالكامل قبل أن تتسبب الفيضانات في غرب ولاية كارولينا الشمالية. تضررت الآلاف من العقارات المملوكة لصناديق الاستثمار العقاري من جراء الإعصار.
ستاندرد آند بورز استخبارات السوق العالمية
معظم الولاية بالطبع كانت بها رياح وبعض الأمطار، لذا فإن غالبية هذه العقارات لن تتضرر.
دعونا نقوم بتضييق نطاق بحث ممتلكاتنا ليشمل بعض المناطق الأكثر تضرراً/الفيضانات.
وكان من بين الأكثر تضررا:
تعرضت كلتا المنطقتين لفيضانات شديدة.
فيما يلي العقارات المملوكة لـ REIT في أشفيل:
ستاندرد آند بورز استخبارات السوق العالمية
على الرغم من كونه سوقًا أصغر، إلا أن هناك عددًا لا بأس به من العقارات المملوكة لصناديق الاستثمار العقارية. صناديق الاستثمار العقارية الأكثر عرضة للخطر في أشفيل هي:
- الدخل العقاري (O) – 17 عقارًا في منطقة MSA
- أوميغا للرعاية الصحية (OHI) – 10 عقارات
- جلوبال نت ليس (GNL) – 17 عقارًا
- NNN REIT (NNN) – 14 عقارًا
تعد أتلانتا أكثر من سوق مستهدف لصناديق الاستثمار العقارية:
ستاندرد آند بورز استخبارات السوق العالمية
ربما تكون فيضانات أتلانتا أقل خطورة قليلاً من فيضانات أشفيل، لكنها لا تزال مدمرة للغاية.
صناديق الاستثمار العقارية الأكثر تعرضًا لأتلانتا هي:
- منازل الدعوة (INVH) 12.712 منزلًا لعائلة واحدة في أتلانتا MSA
- American Homes 4 الإيجار (AMH) 5,911 منزلًا لعائلة واحدة
- مساحة تخزين إضافية (EXR) 122 مرافق تخزين
- بلاكستون ريت (BX) 69 عقارًا صناعيًا
- بريكسمور (BRX) 23 مركز تسوق
- Agree Realty (ADC) 34 متجرًا مستقلاً للبيع بالتجزئة
- فور كورنرز (FCPT) 26 مطعمًا
- EastGroup Properties (EGP) 15 مستودع توزيع
عادةً ما تستغرق صناديق الاستثمار العقارية بعض الوقت لتقييم الأضرار قبل إصدار البيانات الصحفية، لذا توقع وصول تقارير الأضرار في الأيام والأسابيع التالية.
الآثار الاستثمارية لإعصار هيلين
إذا كانت هناك نقطة واحدة يمكن أخذها من هذه المقالة، فهي أن التأثير المالي على صناديق الاستثمار العقارية من المحتمل أن يكون أقل أهمية مما يبدو في البداية.
في بعض الأحيان، يتم بيع صناديق الاستثمار العقارية عندما تعلن عن أضرار في الممتلكات أو حتى تحسبا لأضرار في الممتلكات، ولكن في تجربتي، فإن عمليات البيع غير المحسوبة هذه هي دائما ردود فعل مبالغ فيها ويتم عكسها بمرور الوقت.
هناك عاملان رئيسيان للتخفيف:
1) الهياكل المتينة تقلل من التأثير
معظم العقارات التجارية مؤطرة بالفولاذ، مما يجعلها أكثر مرونة بكثير من منزل الأسرة الواحدة القياسي. على هذا النحو، من المحتمل أن تتعرض نسبة أعلى من العقارات المملوكة لصناديق الاستثمار العقارية في مسار الإعصار لأضرار أقل. ستكون الاستثناءات لهذه القاعدة هي خصائص INVH وAMH، حيث إنها مجرد منازل عائلية فردية ذات إطار خشبي. من المحتمل أن تكون شركة INVH واحدة من صناديق الاستثمار العقارية الأكثر عرضة للخطر من هيلين، حيث أن ما يقرب من 15٪ من محفظتها موجودة في أتلانتا، التي شهدت فيضانات كبيرة.
ستاندرد آند بورز استخبارات السوق العالمية
2) السداد الكامل
صناديق الاستثمار العقاري مؤمنة بشكل جيد للغاية. وبقدر ما يتعرضون لأضرار في الممتلكات، عادة ما يتم تعويضهم بالكامل عن الضرر نفسه، بالإضافة إلى انقطاع الأعمال.
ومع ذلك، فإن أحد المخاطر هو أنه بعد سحوبات التأمين الكبرى، يمكن أن ترتفع أسعار التأمين. يمكن أن ترتفع الأسعار بالنسبة لعقارات REIT في المناطق التي لم تتأثر، حيث تنظر فرق التأمين الاكتوارية إلى الضرر التاريخي على أنه زيادة في المخاطر المستقبلية.
تميل تكاليف التأمين المرتفعة إلى زيادة نفقات صناديق الاستثمار العقارية للشقق، في حين أن صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة وصناديق الاستثمار العقارية الثلاثية تكون أقل تأثراً بشكل مباشر حيث يتم دفع تأمينها لمستأجري المدينة.
الخصائص التي يمكن أن تستفيد
من المحتمل أن تشهد الفنادق طلبًا أعلى بكثير في الأسابيع التالية للكارثة. هناك مصدران إضافيان للطلب:
- سيحتاج السكان النازحون بسبب الكارثة إلى مكان للإقامة حتى يتم استعادة منازلهم
- غالبًا ما تأتي أطقم الاستجابة للطوارئ من مناطق أخرى للمساعدة.
وفي كلتا الحالتين، سيكون الطلب المتزايد أكثر احتمالاً بالنسبة للفنادق ذات الأسعار المنخفضة. في رأيي، أكبر مستفيدين هما Service Properties Trust (SVC) التي لديها 7 فنادق منخفضة التكلفة إلى حد معقول في Atlanta MSA وApple Hospitality (APLE) التي لديها 3. لدى APLE أيضًا مواقع متعددة في ولاية كارولينا الشمالية.
ربما سيكون هناك بضعة أسابيع من الإشغال أعلى من المعتاد.
عناصر قابلة للتنفيذ
من المرجح أن تكون التغيرات في القيمة العادلة صغيرة الحجم. من المحتمل أن يتأثر جزء صغير فقط من محافظ الشركة، ويتم تعويض معظم الأضرار. صناديق الاستثمار العقارية الأكثر تأثراً على أساس القيمة العادلة في رأيي هي INVH وAMH باعتبارها سلبية طفيفة وAPLE/SVC باعتبارها إيجابية طفيفة.
النقطة الأساسية هي أن القيم العادلة تكون مستقرة إلى حد كبير من خلال أحداث مثل هذه، وهو أمر مهم يجب معرفته لأن الإعلانات الإخبارية يمكن أن تسبب تقلبات غير عقلانية في أسعار السوق عند صدورها. إذا كانت هناك عمليات بيع كبيرة عند الإعلان عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات، فقد تكون هذه نقطة دخول انتهازية.
